中新網(wǎng)四川新聞1月12日電(王爵)12日，仲量聯(lián)行發(fā)布消息稱：2022年成都甲級辦公樓全年市場充滿不確定性，企業(yè)租賃策略趨緊，增量需求不足，退租時有發(fā)生，凈吸納量同比折半，租金持續(xù)下行。零售物業(yè)市場受疫情反復引致消費低迷，市場空置率創(chuàng)新高，租金下滑；年末地標項目開業(yè)，重新定義成都高端商業(yè)格局，城南商業(yè)邁入新時代。物流地產(chǎn)市場，韌性前行，全年凈吸納量仍超過50萬平方米，市場抗風險能力顯現(xiàn)。投資市場，開發(fā)商紓困情緒明顯，成交量同比上漲；城市地標太古里股權(quán)變更，涉及金額達成都零售市場歷史新高。
仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理沈揚表示：“2023年是中國消費市場發(fā)展非常重要的窗口期，產(chǎn)業(yè)與消費將可能成為未來十年中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的基礎。在消費供給側(cè)，統(tǒng)一大市場的建立，消費創(chuàng)新回歸消費本質(zhì)，為消費供給企業(yè)提供巨大的發(fā)展機遇。消費企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，為消費企業(yè)引入先進數(shù)字科技，從本質(zhì)上提升生產(chǎn)效率問題。預計2023年，數(shù)字化、綠色能源、科技創(chuàng)新、國際化拓展，將成為消費類企業(yè)繼續(xù)發(fā)展的動能，成為穩(wěn)定就業(yè)和居民收入、支撐消費復蘇及城市需求增長的基石�！�
甲級辦公樓市場
存量突破：新增供應帶來樓宇品質(zhì)提升，甲級存量實現(xiàn)457萬平方米
2022年成都甲級辦公樓新增供應達到自2017年的最高水平，全年交付項目共計10個，總面積約59.7萬平方米。截至目前，成都甲級辦公樓存量升至457萬平方米。全年多個高品質(zhì)樓宇入市，包括成都中國太平金融大廈、環(huán)球貿(mào)易中心(一期)、高新創(chuàng)合中心以及財富支點大廈等。樓宇軟硬件質(zhì)量的提升以及樓宇形態(tài)多元化呈現(xiàn)為城市實現(xiàn)多類別高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)落地提供了先決條件。
疫情、高溫、地震等諸多不可預測因素導致城市商務活動流動性明顯減弱，企業(yè)活動放緩、信心走低。傳導至辦公樓市場端后，年內(nèi)市場呈現(xiàn)出明顯的新租放緩和退租頻繁趨勢。二者作用下，2022年成都甲級辦公樓市場凈吸納量僅錄得10.4萬平方米，較去年同期下跌57.0%，較2020年仍有13.9%的跌幅。供應攀升疊加市場退租情緒，2022年甲級辦公樓市場平均空置率年末收至28.0%，同比上漲8.2個百分點；剔除新增供應影響，空置率報20.9%，漲幅僅1.0個百分點。
未來四年，成都甲級新增供應量將維持高位，年均新增供應將超過60萬平方米，與今年供應水平持平。分區(qū)域看，新增供應將向南發(fā)展。2023年，約73.7%的增量將集中天府新區(qū)板塊，而這一比例在2024-2025年將會回落至五成水平。伴隨人口增量時代的結(jié)束，經(jīng)濟的“提質(zhì)增效”勢必將市場焦點在一定程度拉回至成熟商務區(qū)，而擁有明顯區(qū)位優(yōu)勢的老城仍有望迎來新一波新建項目或城市更新所帶來的供應回流。
仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負責人鄧艷萍表示：“以科技互聯(lián)網(wǎng)、金融、專業(yè)服務為核心驅(qū)動，以智能制造、能源環(huán)保為重要戰(zhàn)略增長動能的需求結(jié)構(gòu)特征將持續(xù)推動成都樓宇需求端發(fā)展。隨著開發(fā)商融資端的逐步回暖，未來地產(chǎn)建筑的降低趨勢或有收窄。而重回市場化以及外放型經(jīng)濟環(huán)境也預示著未來民營企業(yè)、外資需求有望全新上揚�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
多輪疫情沖擊致消費低迷，空置率創(chuàng)新高，租金下探
1-11月，成都社會消費品零售總額為8,186.7億元，同比下降2.1%。消費低迷令商家租賃需求減弱，2022年全市凈吸納量為35.6萬平方米，同比減少46.1萬平方米，扣除新開項目部分，已有項目凈吸納量為-40.8萬平方米，全市空置率同比上升3.5個百分點至12.4%，為2007年來最高值。租戶流失令商場營收下滑，業(yè)主普遍采取“以價換量”策略以穩(wěn)租戶，預計市場空置率改善前，租金仍將處于下行通道。全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金報395.2元/平方米/月，同比下降2.7%，降幅超2020年。2022年成都保持較高供應，全市有8個項目開業(yè)，共計約90萬平方米；百貨收縮市場份額，全年有3家百貨閉店，減少16.5萬平方米。年末，全市總存量收至1,124萬平方米，居全國第三，僅次于京滬。
未來展望
本土潮流文化興起，主理人品牌發(fā)展迅速，業(yè)主探索更多商業(yè)空間可能性
在空間探索方面，成都零售市場從未止步，文化自信帶來國潮興起，為主理人品牌發(fā)展打開局面。針對擁有較強消費意愿的年輕人群體，越來越多業(yè)主通過營造調(diào)性、塑造品牌差異、打造社群等方式網(wǎng)羅年輕人，非標商業(yè)應運而生，如：Cosmo、萬科天薈等。隨著潮流文化興起與本土文化的有機結(jié)合，成都優(yōu)秀主理人品牌崛起，如：1807、A Few Good Kids等。有別于運動潮牌，本土文化根植、不盲目跟風、價格中端的主理人品牌，更能滿足年輕人對個性的表達，部分優(yōu)秀品牌已走出成都，改變了過去成都鮮有零售品牌輸出的刻板印象。
仲量聯(lián)行中國區(qū)零售研究負責人朱建輝表示：“隨著疫情管控的逐步放開，客流帶動商流復蘇，愛消費、愛生活的成都人將穩(wěn)步回流實體商業(yè)。盡管成都的優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量已高居全國第三，但未來仍有大量優(yōu)質(zhì)供應入市，足見投資者對成都消費市場的信心。在消費品牌、業(yè)態(tài)與場景的創(chuàng)新上，成都已先人一步，我們欣喜地看到本土零售勢力走出成都，‘成都設計’開始在國內(nèi)占有一席之地。商業(yè)格局亦在變革中孕育生機——將傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合的春熙路商圈將在游客回歸中重現(xiàn)人流盛景；交子公園商圈在SKP加持下譜寫國際城南新樂章。未來將有更多創(chuàng)意無限的消費場景在成都演繹無界消費新可能。”
物流地產(chǎn)市場
2022年，成都高標庫市場共錄得6個項目投入使用，新增倉儲面積共計44.1萬平方米。在多輪疫情防控以及極端天氣的強壓下，全年仍實現(xiàn)51.4萬平方米的凈吸納量，較去年71.2萬平方米的需求高峰回落27.9%，展示出極強的需求穩(wěn)定性。面對2022年復雜多變的消費環(huán)境，成都高標庫市場突破電商產(chǎn)業(yè)鏈主導的租戶結(jié)構(gòu)，形成電商、傳統(tǒng)零售、制造業(yè)、物流運輸四大行業(yè)齊頭并進的需求格局，全市整體空置率同比穩(wěn)定于10.6%。
“由于中國大部分一二線城市都將出現(xiàn)倉儲用地供需的結(jié)構(gòu)性矛盾，未來倉儲用地具有較強的稀缺資源屬性。對于物流地產(chǎn)項目投資人人，一方面現(xiàn)有項目在二級市場將擁有較大增值空間；但與此同時，獲取一手土地難度也明顯增加�！敝倭柯�(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務部負責人尤鵬偉表示。(完)
