中新網(wǎng)四川新聞8月26日電(蔣升濤)
2021年8月25日，上海 —— 2021年8月10日住建部發(fā)出《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》公開征求意見的通知(以下簡(jiǎn)稱“新規(guī)”)。新規(guī)重點(diǎn)就更新原則、更新方向與更新模式三個(gè)方面提出要求。該文件是繼《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升后，再一次為全國(guó)城市更新工作定調(diào)：叫停過往“拆舊城建新城”的“房地產(chǎn)化”更新模式，讓城市更新工作回歸到“優(yōu)格局、提品質(zhì)、保風(fēng)貌、促民生”的初衷。
新規(guī)指導(dǎo)具體可歸納為“四限三保”：限拆除面積、限拆建比、限搬遷率、限住房租金增幅，保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、保護(hù)城市特色風(fēng)貌。CBRE世邦魏理仕中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人陳學(xué)海表示：“不難看出，新規(guī)發(fā)布的核心目標(biāo)在于防止通過城市更新行為進(jìn)行大拆大建的房地產(chǎn)開發(fā)，變相抬高房?jī)r(jià)，提高人民生活成本。在此基礎(chǔ)上，過往傳統(tǒng)城市更新行動(dòng)中的各參與主體需要轉(zhuǎn)變思路，在重新思考城市更新內(nèi)涵的同時(shí)，調(diào)整各自的角色定位與參與方式。”
對(duì)于地方政府
通過大拆大建促投資、保增長(zhǎng)、發(fā)展土地財(cái)政的道路已不可持續(xù)。未來(lái)推進(jìn)城市更新應(yīng)致力于綜合提升城市整體功能，包括植入新的產(chǎn)業(yè)功能和改善市民生活品質(zhì)，以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活。重點(diǎn)通過利用既有建筑，打造新場(chǎng)景、服務(wù)新生產(chǎn)方式；延續(xù)城市風(fēng)貌、植補(bǔ)公共服務(wù)，構(gòu)建幸福生活；強(qiáng)化城市修補(bǔ)、生態(tài)修復(fù)。實(shí)現(xiàn)踐行新發(fā)展理念的“三生融合”。
對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)商
新規(guī)整體利好城市運(yùn)營(yíng)商，但對(duì)更為精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)提出要求。以提升城市綜合品質(zhì)為目標(biāo)進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)造，梳理好“產(chǎn)、城、人”螺旋發(fā)展的邏輯關(guān)系與時(shí)序，創(chuàng)造城市自我良性循環(huán)。通過規(guī)劃引領(lǐng)、基礎(chǔ)架構(gòu)與平臺(tái)搭建、產(chǎn)業(yè)植入、配套建設(shè)，扮演好城市服務(wù)者的角色。
對(duì)于開發(fā)型房企
“四限”將直接降低開發(fā)型房企的投資收益，在新規(guī)要求下，參與城市更新的開發(fā)型房企不得不從追求短期經(jīng)濟(jì)效益向通過資產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)分享城市發(fā)展紅利進(jìn)行轉(zhuǎn)型。開發(fā)商未來(lái)拓展城市更新項(xiàng)目應(yīng)提高對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，做好全生命周期成本管理，追求長(zhǎng)期平衡、多渠道平衡、綜合平衡。
另外，新規(guī)也進(jìn)一步提出了未來(lái)城市更新在具體實(shí)施模式方面的四條要求，主要包括“加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)”、“鼓勵(lì)多方參與”、“提升公共服務(wù)水平”、“藍(lán)綠灰一體化設(shè)計(jì)與建設(shè)”等。盡管新規(guī)目前還只是征求意見稿，但基本已明確未來(lái)全國(guó)城市更新的發(fā)展定位與實(shí)施模式。未來(lái)的城市更新勢(shì)必是在“人本化”原則下，多個(gè)主體參與、多種實(shí)施模式協(xié)同、多方利益訴求平衡的城市整體品質(zhì)綜合更新。
圖片來(lái)源：CBRE戰(zhàn)略顧問部
新規(guī)下城市更新領(lǐng)域的趨勢(shì)轉(zhuǎn)變
在新規(guī)指導(dǎo)下，CBRE世邦魏理仕總結(jié)未來(lái)中國(guó)城市更新可能呈現(xiàn)四大發(fā)展趨勢(shì)：
“大小”并進(jìn)：
城市大片區(qū)綜合更新統(tǒng)領(lǐng)，開展形態(tài)、業(yè)態(tài)、文態(tài)、生態(tài)的有序更新，形成螺旋上升、良性互促的城市發(fā)展路徑；同時(shí)對(duì)歷史保護(hù)建筑、老舊小區(qū)、口袋空間、街區(qū)風(fēng)貌等內(nèi)容開展針灸式更新，通過文貌修補(bǔ)、城市增綠、公服功能植入不斷完善民生福祉、強(qiáng)化城市文化標(biāo)簽。
“拆改留”到“留改補(bǔ)”：
按照功能優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先的理念轉(zhuǎn)變更新方式，盡可能保留利用既有建筑植入新功能，局部改造內(nèi)部硬件條件匹配新市場(chǎng)主體、新城市居民的需求，植入綠斑促進(jìn)生態(tài)價(jià)值轉(zhuǎn)化、增補(bǔ)配套創(chuàng)造幸福生活。
綜合一體化實(shí)施方案統(tǒng)領(lǐng)：
CBRE世邦魏理仕在此前的相關(guān)解讀文章中也提到：未來(lái)城市更新將迎來(lái)更多參與主體。因此在推進(jìn)城市更新項(xiàng)目前期，就應(yīng)制定綜合一體化實(shí)施方案，即綜合考慮使用不同的土地和項(xiàng)目供應(yīng)政策、規(guī)劃技術(shù)手段、拆遷量、拆建比、住房保障措施等因素，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行成本和預(yù)期效益的對(duì)比推演，確保投資可控、運(yùn)營(yíng)可持續(xù)、多主體利益可平衡。
關(guān)注城市韌性：
后疫情時(shí)代常態(tài)化防控、災(zāi)害沖擊頻發(fā)，城市更新還應(yīng)對(duì)各個(gè)“看不見”的領(lǐng)域開展韌性建設(shè)，確保城市災(zāi)后快速恢復(fù)的能力，包括地面地下基礎(chǔ)設(shè)施韌性、公共衛(wèi)生韌性、生態(tài)韌性、經(jīng)濟(jì)韌性、組織韌性等諸多領(lǐng)域。
城市更新回歸本源
可以看出，此次住建部新規(guī)的出臺(tái)，既是基于各地城市更新全新趨勢(shì)的官方認(rèn)可和延續(xù)，也是引導(dǎo)城市更新回歸本源的重要綱領(lǐng)：城市更新首先是傳承城市記憶、彰顯風(fēng)貌特色、保障民生權(quán)益的城市發(fā)展理念；其次是基于城市可持續(xù)發(fā)展以及追求永續(xù)增長(zhǎng)的城市經(jīng)營(yíng)模式；最后才是應(yīng)對(duì)存量時(shí)代土地資源稀缺的開發(fā)方式和手段。在新規(guī)倡導(dǎo)下，城市更新“去地產(chǎn)化”的趨勢(shì)將愈發(fā)顯現(xiàn)。未來(lái)城市更新行動(dòng)從策劃到實(shí)施，須跳出過去“以更新之名、行開發(fā)之實(shí)”的房地產(chǎn)化開發(fā)思維和建設(shè)方式，在綜合考慮現(xiàn)實(shí)需求、安全韌性、記憶留存、特色風(fēng)貌、公眾利益、持續(xù)經(jīng)營(yíng)等多元訴求的前提下，探索全新的更新模式與路徑。
同時(shí)，結(jié)合城市更新新規(guī)及后續(xù)可能的相關(guān)趨勢(shì)，CBRE世邦魏理仕戰(zhàn)略顧問部認(rèn)為如下類型將成為未來(lái)城市更新領(lǐng)域的熱點(diǎn)和重點(diǎn)：其一，與各地特色城市發(fā)展及建設(shè)理念相結(jié)合的城市更新項(xiàng)目，如杭州的“未來(lái)社區(qū)”、成都的“公園城市”等；其二，以公眾利益為導(dǎo)向，對(duì)公共空間、公益性基礎(chǔ)設(shè)施等傳統(tǒng)“非盈利”空間及設(shè)施的更新再利用，如城市藍(lán)綠道、公園、廣場(chǎng)等更新改造；其三，摒棄過去大拆大建式的粗放型更新，漸進(jìn)式、碎片化、集約化的“微更新”，如社區(qū)微更新、街道微更新等。CBRE世邦魏理仕戰(zhàn)略顧問部也將持續(xù)關(guān)注并探索上述領(lǐng)域。
圖片來(lái)源：CBRE戰(zhàn)略顧問部
(完)
