中新網(wǎng)四川新聞2月17日電 2月16日，CBRE無限論壇成都站活動在成都舉辦，論壇以“蓄勢待發(fā)無限繁‘蓉’”為主題，來自于企事業(yè)單位和媒體近200位嘉賓出席。在開場致辭中，CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌首先表達(dá)了對2023年商業(yè)地產(chǎn)市場的信心和期待。她表示，2023年成都房地產(chǎn)市場蓄勢待發(fā)，過去幾年儲蓄的能量、要素、資源均有望陸續(xù)釋放，今年或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)的窗口期。CBRE世邦魏理仕作為全球性的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司，在這關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折之年，將繼續(xù)踐行“城市合伙人”的戰(zhàn)略角色，為各級政府和企業(yè)建言獻(xiàn)策。
會上，CBRE中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨分享了CBRE《2023年中國房地產(chǎn)市場展望報告》，從中國區(qū)層面解讀了2023年中國經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)市場的機會。本次論壇特邀嘉賓ESR集團(tuán)之下ARA亞騰中國總經(jīng)理呂志偉發(fā)表了題為《4D時代不動產(chǎn)投資機遇及資產(chǎn)管理》的主旨演講。他表示非�？春贸啥�，相信成都可以發(fā)揮西部后發(fā)趕超的火車頭效應(yīng)，并期望和CBRE等合作伙伴攜手開拓成都市場。隨后，CBRE的商業(yè)地產(chǎn)專家們分別圍繞投資、產(chǎn)業(yè)招商、辦公樓、消費市場等主題，進(jìn)行了深入分享。
產(chǎn)業(yè)升級無限機遇
新周期下外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的選址策略
過去三年，中國實際使用外資金額穩(wěn)步增長。2022年，盡管因服務(wù)業(yè)疲軟拖累全國FDI增速放緩，但制造業(yè)引資依然穩(wěn)定提升，實際使用外資3,237億元，同比增長46.1%；尤其是得益于外資準(zhǔn)入限制的全面放開，汽車制造業(yè)引資大幅增長263.8%。這一趨勢折射出，憑借完備的產(chǎn)業(yè)門類、以先進(jìn)數(shù)字基建為代表的完善基礎(chǔ)設(shè)施、豐富的人才儲備以及超大規(guī)模的市場容量，中國作為全球制造核心的地位難以撼動。
然而，新周期下外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的發(fā)展策略已發(fā)生潛移默化的轉(zhuǎn)變，從“在中國為世界”逐漸轉(zhuǎn)型到“在中國為中國”驅(qū)動的趨勢愈發(fā)顯著。
市場活力、勞動力、資本、區(qū)域樞紐性、營商環(huán)境等多項優(yōu)勢吸引外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)在中國推進(jìn)“在地化”發(fā)展戰(zhàn)略，并設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心等，精準(zhǔn)服務(wù)中國消費市場。商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2021年，上海共有877家跨國企業(yè)和外資研發(fā)中心523家，北京則擁有201家外資企業(yè)區(qū)域總部，其余城市如深圳、蘇州、成都等亦有外資企業(yè)布局區(qū)域總部或研發(fā)中心。另一方面，隨著近年來中國“鏈主”企業(yè)數(shù)量的持續(xù)攀升，以及行業(yè)分布的持續(xù)多樣化發(fā)展，亦加速外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)“在地化”轉(zhuǎn)型以契合國內(nèi)頭部企業(yè)的需求。
近年來，宏觀環(huán)境的不確定性和突發(fā)事件令企業(yè)愈發(fā)重視供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性。一方面，日益加劇的市場競爭使企業(yè)通過物流供應(yīng)鏈的降本增效實現(xiàn)盈利提升。另一方面，保障關(guān)鍵供應(yīng)鏈產(chǎn)品亦成為當(dāng)下企業(yè)庫存管理的重要目標(biāo)，以抵抗?jié)撛诘墓⿷?yīng)風(fēng)險，并漸成趨勢。有鑒于此，更為靈活敏捷的供應(yīng)鏈及庫存管理成為外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的必然選擇，如通過數(shù)字技術(shù)賦能、更量化的風(fēng)險分析等方式。
從地理布局來看，外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的選址策略也發(fā)生改變，由單中心的高度集中過渡到去中心化的分散布局。究其原因，單中心化的布局往往受限于服務(wù)半徑，所覆蓋客戶群及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)均非常有限，同時物流成本較高；而分散化布局則有望尋求穩(wěn)定的供應(yīng)鏈、臨近終端消費市場及控制物流成本等。因此，未來成都有望吸引更多外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)布局，以覆蓋中西部市場，這也將產(chǎn)生更多的產(chǎn)業(yè)鏈合作機會。
中國居民消費力持續(xù)增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年全國居民人均可支配收入36,883元，扣除價格因素實際增長2.9%，與經(jīng)濟(jì)增長基本同步。同期，主力消費人群代際轉(zhuǎn)換，Z世代漸成核心消費群。這些趨勢有效帶動如電子產(chǎn)品、新能源汽車及美妝個護(hù)等升級品類的消費規(guī)模不斷擴大，繼而反向作用于消費品制造業(yè)，促進(jìn)其升級轉(zhuǎn)型。特別是，隨著農(nóng)村居民人均可支配收入的增長，國內(nèi)二、三線城市等下沉消費市場的活躍度攀升，吸引頭部外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)設(shè)置多個區(qū)域型制造和物流中心。
成都，外商在中西部投資的首選地之一
“得益于產(chǎn)業(yè)升級、對外開放、基礎(chǔ)設(shè)施、消費規(guī)模及勞動力五大優(yōu)勢，成都將持續(xù)吸引外商投資”，世邦魏理仕西南區(qū)顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王蒙豪表示，“作為城市招商引資大使，我們建議新周期下重點關(guān)注：打造城市‘產(chǎn)業(yè)名片’并著力宣傳；以‘建圈強鏈’為核心引鏈主、強配套；注重搭建招商信息庫并常態(tài)化更新數(shù)據(jù)；優(yōu)化‘樞紐型配套’，增強跨區(qū)域聯(lián)動；及強化與市場中專業(yè)服務(wù)的機構(gòu)聯(lián)動。更為迫切的是，緊跟經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及隨之而來的新一輪外商投資浪潮，成都應(yīng)迅速攜手各方專業(yè)團(tuán)隊，搶占先機，共謀高質(zhì)量發(fā)展”。
“十四五”期間，成都重點推進(jìn)“建圈強鏈”行動，帶動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。2023年，行動不斷深化，數(shù)字“智”造、數(shù)字文創(chuàng)、特色金融、消費中心等領(lǐng)域迎來發(fā)展新機遇，從而激活城市經(jīng)濟(jì)新活力。成都寫字樓租戶結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢同步，新舊動能加速轉(zhuǎn)換，寫字樓需求逐步迎來新風(fēng)口。CBRE世邦魏理仕《2022年成都甲級寫字樓租戶普查》數(shù)據(jù)顯示，相較2017年，成都甲級寫字樓前三大主力租戶保持不變，仍然是金融業(yè)、TMT和房地產(chǎn)建筑，但TMT是唯一呈快速擴張趨勢的行業(yè)，需求占比增加5個百分點至19%；細(xì)分領(lǐng)域積極邁向產(chǎn)業(yè)鏈高端，科技互聯(lián)網(wǎng)占市場整體需求比重達(dá)13%。
按面積段看，面積需求在3,000平方米及以上的大面積租戶數(shù)量成倍增長，從2017年的45家增長至2022年的133家，其所租用的辦公面積在整體需求中的占比也相應(yīng)擴大，上升13個百分點至31%，反映出成都聚勢總部經(jīng)濟(jì)成果顯著。
尤其是2022年，主力行業(yè)的頭部企業(yè)引領(lǐng)擴張。金融業(yè)方面，頭部銀行、券商于年內(nèi)錄得14筆2,000平方米以上的新設(shè)立及擴租案例；得益于政府不斷加大的招商引資力度，年內(nèi)TMT產(chǎn)業(yè)落地成效斐然，錄得多筆頭部企業(yè)的大面積辦公需求落子案例，主要是軟件服務(wù)和數(shù)字娛樂及傳媒等領(lǐng)域；此外，頭部專業(yè)服務(wù)機構(gòu)在租賃窗口期積極尋求升級，搬遷至核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)甲寫，如律所、咨詢公司及會計師事務(wù)所，亦體現(xiàn)出其對于成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展所衍生出的專業(yè)服務(wù)需求增長所持有的長期樂觀態(tài)度。
2023年，需求新勢能、總部經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)下，成都樓宇經(jīng)濟(jì)或應(yīng)突破求新，以契合企業(yè)未來的辦公新定義。
靈活性首先體現(xiàn)在企業(yè)選址的區(qū)域偏好上�；仡�2022年，市中心與城南的新增需求占比基本旗鼓相當(dāng)，“雙核”商務(wù)區(qū)的市場發(fā)展格局不變。但分行業(yè)看，則呈差異化表現(xiàn)。其中，受產(chǎn)業(yè)集聚和城市開發(fā)的影響，金融業(yè)及房地產(chǎn)建筑行業(yè)偏好城南；消費服務(wù)及酒店餐飲行業(yè)則更為市場和消費者導(dǎo)向，偏好市中心；TMT行業(yè)在考慮產(chǎn)業(yè)聚集的同時也需要兼顧成本及城南較少可租賃面積帶來的空間限制，因此在市中心和城南同步擴張。展望未來，供應(yīng)充沛的子市場將為頭部企業(yè)的擴張?zhí)峁└`活的選擇。2023年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓預(yù)計約87萬平方米新增供應(yīng)，其中市中心、天府新區(qū)及城南分別占比55%、24%及21%。
內(nèi)部空間亦然，靈活性的不斷提升不僅僅體現(xiàn)在需求增加或減少，而體現(xiàn)在更多的空間將被運用于溝通與協(xié)作，即在符合業(yè)務(wù)發(fā)展情景下“WE”(協(xié)作空間)和“ME”(個人空間)的合理配置。此外，租戶對于靈活性的重視還表現(xiàn)在租約和裝修等前置成本的控制。
另一方面，緊跟中國“雙碳”戰(zhàn)略目標(biāo)，越來越多的企業(yè)開始將減碳作為未來必須達(dá)成的重要戰(zhàn)略目標(biāo)之一，尤其是跨國企業(yè)。據(jù)調(diào)查，58%的財富500強企業(yè)已經(jīng)制定了在2050年或更早的期限內(nèi)實現(xiàn)凈零排放目標(biāo)。近年來，國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)也紛紛公布了零碳目標(biāo)，主要分布在金融、互聯(lián)網(wǎng)科技、制造、零售等行業(yè)。
寫字樓作為企業(yè)辦公的主要物業(yè)載體，綠色樓宇是企業(yè)房地產(chǎn)減碳中最主要和最直接的對象，在雙碳目標(biāo)和可持續(xù)戰(zhàn)略的推進(jìn)下，綠色樓宇的租賃需求將進(jìn)入快車道。數(shù)據(jù)顯示，成都2022年綠色樓宇的出租情況保持了絕對優(yōu)勢，整體出租率高出同期棕色樓宇3.8個百分點。
消費創(chuàng)新無限場景
建設(shè)國際消費中心城市的致勝策略
2023年，成都零售物業(yè)市場新增供應(yīng)約70萬平方米，持續(xù)高位。著眼需求端，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和消費意愿回升有望帶動吸納量大幅上升至近五年新高。此外，消費升級趨勢延續(xù)，據(jù)《世邦魏理仕全球消費者調(diào)查》—中國內(nèi)地，2023年中國消費者對個人財務(wù)狀況更樂觀(約80%的中國受訪者)，并表示會增加家庭/兒童支出和休閑度假。
另一方面，成都商業(yè)市場亦呈現(xiàn)四大發(fā)展新趨勢。其一，商圈效應(yīng)，2022年交子公園商圈跨越式發(fā)展，成都“雙核心商圈”格局加速成熟，以地標(biāo)項目為核心的商圈效應(yīng)愈發(fā)顯著，并與圈內(nèi)其他商業(yè)項目攜手，構(gòu)建全客群消費生態(tài)圈。其二，空間變革，一方面依托成都建設(shè)公園城市示范區(qū)，“盒子+街區(qū)”和大型公區(qū)不斷涌現(xiàn)，2022年近六成新增供應(yīng)打造開放式街區(qū)，為零售物業(yè)營造互補性、靈活性、社交化的沉浸式消費空間；另一方面，物業(yè)類型不斷多元，如社區(qū)商業(yè)、公園商業(yè)等，滿足日常生活的就近消費需求。其三，城市更新，老牌商圈的生態(tài)環(huán)境、商業(yè)條件不斷改善，在地段、人文、街道尺度等優(yōu)勢的加持下，休閑屬性倍增；同時，存量物業(yè)升級改造，緊追時代風(fēng)潮，重新定位及重構(gòu)空間，創(chuàng)休閑、社交新目的地，2022年歷經(jīng)3年改造的COSMO煥新開業(yè)，打造成一座潮流文化新地標(biāo)。最后，社群消費，商業(yè)定位或?qū)⒁陨缛簞澐�，以不同生活方式的核心價值觀為導(dǎo)向，開發(fā)相關(guān)產(chǎn)品及商業(yè)模式。
“消費復(fù)蘇與升級的轉(zhuǎn)折之機下，成都商業(yè)市場如何緊抓發(fā)展新趨勢，從商圈協(xié)作、消費空間、消費內(nèi)容等多方面打造消費新高地將成為2023年的核心議題”，世邦魏理仕華西區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人鄒麗娟表示“CBRE世邦魏理仕憑借全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)咨詢經(jīng)驗，建議未來成都應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和資源稟賦，圍繞‘5大場景+4大內(nèi)容’優(yōu)化展開工作，促進(jìn)消費、提質(zhì)擴容，以實現(xiàn)加快建設(shè)國際消費中心城市的目標(biāo)”。(完)
