物業(yè)被解聘還賴(lài)著不走？新房交付就要“被服務(wù)”？不能自由選擇、更換物業(yè)，是物業(yè)服務(wù)的“痛點(diǎn)”之一。
此次，四川將著力解決這一“痛點(diǎn)”。日前，經(jīng)四川省人民政府第64次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)并提請(qǐng)四川省人大常委會(huì)第二十六次會(huì)議審議的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)明確，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)人，合同期限不超過(guò)兩年。交付的專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)或者前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主有權(quán)重新選聘物業(yè)服務(wù)人。
成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾邚乃拇ㄊ∽》颗c城鄉(xiāng)建設(shè)廳《條例》起草小組了解到，省住建廳擬為業(yè)主建設(shè)全省統(tǒng)一的信息服務(wù)平臺(tái)，制定物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)評(píng)價(jià)體系，建立業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等信用信息檔案，并依法向社會(huì)公開(kāi)。未來(lái)開(kāi)發(fā)商在交付面積過(guò)半或前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)后，業(yè)主將有機(jī)會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)投票選擇滿(mǎn)意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)服務(wù)合同最長(zhǎng)簽幾年？
《條例》提到，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)兩年。
何時(shí)可以重新選聘物業(yè)服務(wù)人？
業(yè)主什么時(shí)候可以重新選聘物業(yè)服務(wù)人？《條例》規(guī)定，交付的專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)或者前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主有權(quán)重新選聘物業(yè)服務(wù)人。
原物業(yè)服務(wù)人拒不移交怎么辦？
物業(yè)服務(wù)人拒不移交的或者拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令物業(yè)服務(wù)人限期移交或者退出；物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)檔案等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法調(diào)查、處理。
怎么知道哪家物業(yè)公司更靠譜？
《條例》監(jiān)督管理部分明確，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立全省統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息監(jiān)管平臺(tái)，制定物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)評(píng)價(jià)體系，建立業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等信用信息檔案，并依法向社會(huì)公開(kāi)。
選聘物業(yè)公司還有什么新亮點(diǎn)？
在統(tǒng)一監(jiān)管平臺(tái)的基礎(chǔ)上，未來(lái)還將為業(yè)主建立網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)。小區(qū)業(yè)主在滿(mǎn)足條件(即交付的專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)或者前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn))后，即可在網(wǎng)上參與選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一個(gè)痛點(diǎn)
原物業(yè)不退出，新物業(yè)進(jìn)不來(lái)
“被服務(wù)”了怎么辦？
林溪美城小區(qū)位于龍泉驛區(qū)陽(yáng)光大道，小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)于2020年11月7日完成換屆選舉工作，隨后在當(dāng)年12月召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，表決同意不再續(xù)聘小區(qū)原先的物業(yè)——成都法士達(dá)物業(yè)管理有限公司。
同意更換物業(yè)公司的小區(qū)業(yè)主朱先生告訴記者，小區(qū)外墻從2014年(質(zhì)保期內(nèi))就開(kāi)始小面積脫落，之后逐漸開(kāi)始大面積脫落，期間開(kāi)發(fā)商也安排了人員進(jìn)行修復(fù)，目前小區(qū)仍然沒(méi)有處理完所有的脫落問(wèn)題�！澳壳暗奈飿I(yè)公司是房地產(chǎn)商的子公司，我認(rèn)為房地產(chǎn)商對(duì)小區(qū)目前的質(zhì)量問(wèn)題有主要責(zé)任，物業(yè)后期維護(hù)處理也不夠及時(shí)�！�
然而，法士達(dá)物業(yè)退場(chǎng)的過(guò)程并不順利。法士達(dá)物業(yè)對(duì)記者表示，第二屆業(yè)主委員會(huì)中有超過(guò)百分之六十的成員拖欠物業(yè)費(fèi)，4月7日第二屆業(yè)主委員會(huì)單方面允許新物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)，遭到部分支持法士達(dá)物業(yè)的業(yè)主阻攔，期間一度發(fā)生肢體沖突，最終以報(bào)警收?qǐng)觥?/p>
一位物業(yè)工作人員告訴記者，目前物業(yè)方面并不愿意離開(kāi)，“我們認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)中有部分成員與新物業(yè)公司之間存在利益關(guān)系，從招標(biāo)開(kāi)始的流程就不透明，大多數(shù)業(yè)主支持我們繼續(xù)服務(wù)。同時(shí)，小區(qū)內(nèi)尚有兩棟樓由于頂層業(yè)主不配合，沒(méi)有完成外墻修復(fù)，如果現(xiàn)在離場(chǎng)，外墻修復(fù)的責(zé)任也將難以界定�！�
同安街道辦事處工作人員告訴記者，街道辦參與了新物業(yè)產(chǎn)生過(guò)程中的法律指導(dǎo)工作，但并沒(méi)有權(quán)力直接任命哪一家物業(yè)提供服務(wù)�！靶^(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)通過(guò)了更換新物業(yè)的決定，我們?cè)?月18日和原物業(yè)公司達(dá)成一致，請(qǐng)他們?cè)?月10日前離場(chǎng)，但是目前有部分業(yè)主反對(duì)原物業(yè)公司離場(chǎng)。據(jù)我們了解，已經(jīng)有業(yè)主向法院提起訴訟，將于5月7日開(kāi)庭，我們也建議有反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主通過(guò)訴訟程序解決問(wèn)題。”
類(lèi)似的事情在雙流區(qū)也發(fā)生過(guò)。2020年2月，雙流區(qū)翰林南城小區(qū)的業(yè)主與四川潤(rùn)無(wú)聲物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司發(fā)生了一起“扯皮”，業(yè)主反映，潤(rùn)無(wú)聲物業(yè)與小區(qū)的合同已到期，且不再續(xù)簽，但物管公司遲遲不肯離場(chǎng)，又沒(méi)有積極履行職責(zé)，引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿(mǎn)。
解決痛點(diǎn)
業(yè)主可請(qǐng)求街道辦責(zé)令原物業(yè)移交或退出
中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上，不乏業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生糾紛，物業(yè)遲遲不愿離場(chǎng)的案例�！度嗣穹ㄔ喊咐x》第91輯中就有一起涉及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的典型案例。
在《上海嘉盛物業(yè)管理有限公司與上海市嘉定區(qū)真建六街坊業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書(shū)》中，一審法院(嘉定區(qū)人民法院)認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定是否解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而對(duì)于物業(yè)公司質(zhì)疑業(yè)主委員會(huì)民意真實(shí)性的，法院還會(huì)委托當(dāng)?shù)卣块T(mén)對(duì)涉案小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行意見(jiàn)征詢(xún)，以探究業(yè)主的真實(shí)意見(jiàn)。
二審法院(上海市第二中級(jí)人民法院)還認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)何種議事規(guī)則進(jìn)行決策，并不影響業(yè)主委員會(huì)對(duì)外代表其所在小區(qū)全體業(yè)主從事相關(guān)民事行為的權(quán)利，若業(yè)主委員會(huì)依其內(nèi)部議事規(guī)則進(jìn)行決策，亦應(yīng)由小區(qū)業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)主張相應(yīng)的損害責(zé)任，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)。
記者在《條例》中看到，物業(yè)服務(wù)人拒不移交的或者拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令物業(yè)服務(wù)人限期移交或者退出；物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)檔案等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法調(diào)查、處理。
同時(shí)，《條例》對(duì)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生做出了明確規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定選聘、另聘物業(yè)服務(wù)人，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)下通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人；業(yè)主委員會(huì)未產(chǎn)生的，經(jīng)業(yè)主共同決定可以委托街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)組織公開(kāi)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)人。
更加智慧
擬建立全省統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息監(jiān)管平臺(tái)
采訪過(guò)程中，一位小區(qū)業(yè)主告訴成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾�，如果能在�?gòu)房時(shí)選擇物業(yè)公司，或者有更便利的方式選擇自己滿(mǎn)意的物業(yè)公司，小區(qū)管理也許能更加順心。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限
最長(zhǎng)不超過(guò)兩年
記者從四川省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳《條例》起草小組了解到，2018年國(guó)務(wù)院通過(guò)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》就已經(jīng)提出，提倡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相分離的原則，但在實(shí)際執(zhí)行中，大部分小區(qū)依然使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最開(kāi)始選擇的物業(yè)公司，考慮到能夠順利成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例并不高，業(yè)主的實(shí)際感受就是想要換物業(yè)，難上加難。
《條例》提到，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)兩年。
業(yè)主什么時(shí)候可以重新選聘物業(yè)服務(wù)人？《條例》規(guī)定，交付的專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)或者前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主有權(quán)重新選聘物業(yè)服務(wù)人。
在滿(mǎn)足條件后
業(yè)主可在網(wǎng)上參與選聘物業(yè)
事實(shí)上，《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》不僅對(duì)選聘物業(yè)的方式進(jìn)行了規(guī)定，還為將來(lái)業(yè)主自由選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了新思路。
深耕物業(yè)管理行業(yè)多年的成都市人大代表付天力建議，市級(jí)管理部門(mén)可以建立覆蓋城鄉(xiāng)、全市統(tǒng)一的物業(yè)管理行業(yè)信用體系，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的誠(chéng)信履約納入系統(tǒng)，強(qiáng)化信用信息的征集、公開(kāi)、公示和應(yīng)用。
“信用機(jī)制對(duì)于物管企業(yè)和業(yè)委會(huì)的組成人員都有約束作用，很大程度上可以避免物管企業(yè)賴(lài)著不走，或者業(yè)委會(huì)權(quán)力尋租�！彼ㄗh，加強(qiáng)對(duì)失信行為的懲戒力度，限制嚴(yán)重失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與市場(chǎng)招投標(biāo)和嚴(yán)重失信人員市場(chǎng)準(zhǔn)入，對(duì)業(yè)主可以采用信用約束等。
《條例》監(jiān)督管理部分明確，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立全省統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息監(jiān)管平臺(tái)，制定物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)評(píng)價(jià)體系，建立業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等信用信息檔案，并依法向社會(huì)公開(kāi)。
起草小組向記者解釋?zhuān)诮y(tǒng)一監(jiān)管平臺(tái)的基礎(chǔ)上，未來(lái)還將為業(yè)主建立網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)。小區(qū)業(yè)主在滿(mǎn)足條件(即交付的專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)或者前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn))后，即可在網(wǎng)上參與選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。平臺(tái)上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由住建部門(mén)整理公布，范圍是市場(chǎng)上符合信用要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，平臺(tái)也會(huì)明確標(biāo)示星級(jí)、服務(wù)特色和服務(wù)價(jià)格等信息。
成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?葉燕 王培哲
